住宅ローンはもう払い終えた。あるいは、親から受け継いだ古い家で、もともとローンなど組んでいない。借金はカードと消費者金融だけで、家とは関係がない。だから家は無事なはず――そう考えて「自己破産 持ち家」と調べた人に、最初に知ってほしい逆の話があります。裁判所の基準で見ると、ローンの残っていない家ほど「売る理由のはっきりした財産」になります。
理由は単純です。ローンが残っている家は、売ったお金の多くが銀行に回るので、ほかの債権者に分ける分が残りにくい。ローンが無い家は、売ったお金がそのまま債権者に分ける元手になります。東京・札幌・水戸の地裁が公開している振り分けの基準は、どれもこの差を「ローン残高÷家の値段」の倍率で測っていて、残高0円の家は倍率も0になります。
結論を先に書くと、本人名義の家（夫婦や兄弟と分けて持っている持分を含む）は破産財団に入り、ローンが無ければ管財人が付く手続になって、管財人が裁判所の許可を得て売ります。一方で、20万円以上で売ることが極めて難しい家は資産として評価しないとする地裁の書式があり、売れない財産を手放す「権利の放棄」も破産法に書かれています。家を出る時期は「破産した日」ではなく「家が売れて買い手に渡す時」です。この記事では、破産法・民法・民事執行法の条文と、地裁が公開している資料だけを使って、ローンの無い家、共有名義の家、古くて売れない家の三つを順に確かめます。
ローン残高0円の家は、裁判所の「倍率」の線のどこに来るか
自己破産には、管財人が選ばれて財産を売る「管財事件」と、財産がほとんど無いため手続を始めると同時に終える「同時廃止」があります（破産法216条1項）。家を持っている人がまず気にするべきなのは、自分がどちらに振り分けられるかです。同時廃止なら管財人がそもそも付かないので、家を売る人がいません。
ところが、家を持つ人が同時廃止に回る道は狭く作られています。松江地裁の「破産手続のあらまし」は、土地・建物を持っている場合は、その時価よりも相当多額の担保権が設定されているときを除いて同時廃止は認めない、と書いています。つまり家を持つ人が同時廃止になるのは、家の値段を大きく上回るローンが残っている時、言い換えると「売っても銀行に全部持っていかれる家」の時だけです。
その「相当多額」を数字で書いている地裁があります。三つを並べ、ローン残高が0円・800万円・1,000万円の家（どれも処分価格・時価を600万円と置いた仮の数字）に当てはめると、次のようになります。
| 地裁 | 公開資料に書かれた線 | 残高0円（0倍） | 残高800万円（約1.33倍） | 残高1,000万円（約1.67倍） |
|---|---|---|---|---|
| 東京地裁 民事第20部 | 被担保債権額が不動産処分価格の1.5倍未満なら原則管財 | 管財 | 管財 | この線では管財に当たらない |
| 札幌地裁 | 被担保債権額が不動産処分価格の1.2倍未満なら原則管財 | 管財 | この線では管財に当たらない | この線では管財に当たらない |
| 水戸地裁 | 被担保債権額が時価の1.5倍以上なら資産として扱わない。不動産は20万円以上なら管財の項目 | 資産として数える＝管財 | 資産として数える＝管財 | 資産として扱わない |
表の左の列がこの記事の主題です。ローンが0円なら倍率は0倍で、どの線を使っても「資産としての家」に数えられます。600万円でも100万円でも、20万円を超える値が付く限り、ローンの無い家を持ったまま同時廃止になる道は、確かめた三つの地裁の資料には書かれていませんでした。
真ん中の列は、同じ家でも申し立てる裁判所の線しだいで扱いが分かれる例です。倍率約1.33倍の家は、1.5倍を線にする東京では管財の例に入り、1.2倍を線にする札幌では入りません。これはローンを返済中の家の話なので、詳しくは返済中の家が債務整理でどうなるかを確かめた記事に譲ります。振り分け全体の基準は同時廃止と管財事件の振り分けを地裁資料で比べた記事にまとめています。
出典：破産法216条（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000075 、令和8年5月21日施行の版）、東京地方裁判所民事第20部「よくある質問」破産3（https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minzi_section20/situmonn_tousannbu/index.html）、札幌地方裁判所「よくある質問（破産）」2（https://www.courts.go.jp/sapporo/vc-files/sapporo/file/hasan_saisei/yokuaru_shitsumon_hasan.pdf）、水戸地方裁判所「同廃・管財振り分けの運用について」1(2)ケ・2（https://www.courts.go.jp/mito/vc-files/mito/file/31.4.1hasankijyun.pdf）、松江地方裁判所「破産手続のあらまし・申立書記入要領」3（https://www.courts.go.jp/matsue/vc-files/matsue/2023/20240115_hasanzikensyosiki/1_hasantetudukinoaramashi_moushitateshokinyuuyouryou.pdf）。倍率は仮の数字から計算。いずれも2026年11月11日確認。
手続が始まった日から、家を動かせるのは自分ではなく管財人になる
破産法34条1項は、破産者が「破産手続開始の時において有する一切の財産」を破産財団とする、と定めています。名義が自分の家なら、ローンの有無に関係なくここに入ります。そして78条1項で、破産財団に属する財産を管理し処分する権利は、裁判所が選んだ破産管財人に「専属する」とされています。家の登記の名義は本人のままでも、売る・貸す・壊すを決める権利は、この日から管財人の側に移ります。
管財人が家に対してすることは、条文の順に追うと次のとおりです。
| 段階 | 管財人がすること | 根拠 |
|---|---|---|
| 値を付ける | 手続開始の時点の価額を評定し、財産目録を作って裁判所に出す。評定には破産者を立ち会わせることができる | 破産法153条1項・2項 |
| 売る（任意売却） | 不動産を売るには裁判所の許可が要る。許可なしの売却は無効 | 破産法78条2項1号・5項 |
| 本人の意見を聞く | 許可の要る行為をする前に、遅れが生じるおそれのある場合などを除いて破産者の意見を聴く | 破産法78条6項 |
| 売れない時（競売） | 任意売却をしない場合は、民事執行法などの手続で換価する | 破産法184条1項 |
| 手放す（放棄） | 権利の放棄も裁判所の許可が要る行為として並んでいる | 破産法78条2項12号 |
この表で見落としやすいのは、管財人が家を売るのに裁判所の許可が要ることと、その前に本人の意見を聴く決まりがあることです。管財人が誰に・いくらで売るかを一人で決めて、ある日突然知らされる作りにはなっていません。逆に言えば、本人が家について何かを決める場面も、意見を聴かれるこの場面までに限られます。
松江地裁の「あらまし」は、住んでいる家が破産者の所有なら管財人が売却するので明け渡してもらうことになる、とはっきり書いています。大阪地裁第6民事部と札幌地裁の説明も、財産は管財人がお金に換えていくので自宅は手放さなければならない、と書いています。条文と裁判所の説明は同じ方向を向いていて、「ローンが無いから残る」という読み方ができる箇所はありません。
出典：破産法34条・78条・153条・184条（URLは前出）、松江地方裁判所「破産手続のあらまし・申立書記入要領」5（URLは前出）、大阪地方裁判所「倒産部（第6民事部）」Q6（https://www.courts.go.jp/osaka/saiban/minjibu6/index.html）、札幌地方裁判所「よくある質問（破産）」4（URLは前出）。2026年11月11日確認。
古い家・田舎の家・売れない家は、値段の付け方が変わる
ここまでの話は「売れば値の付く家」が前提です。検索候補に「古い」「売れない」が並ぶのは、築年数がたった家や人の少ない土地の家を持っていて、そもそも買い手がいないと分かっている人が多いからだと思います。
この場合に手がかりになるのが、鳥取地裁が公開している財産目録の書式の注記です。不動産の時価評価額は鑑定書か査定書で判断し、それが無いときは固定資産評価額を基準にしたうえで、不動産の性状や立地条件などに照らして「２０万円以上での売却が極めて困難」と認められるかどうかを踏まえて判断する、としています。書式には、その事情を書くための欄まで用意されています。固定資産税の評価額に数字が付いていても、それだけで「売れる家」と決めつけない作りです。
札幌地裁の「申立書の書き方」は、家が借地の上に建っている場合（親の土地をただで借りている場合を含む）、建物の評価額だけでなく土地の評価額も考えて建物を評価するので、土地の評価証明書も出すよう求めています。古い家ほど土地と建物の名義が別になっていることが多いので、この一文は当てはまる人が多いはずです。
| 家の状態 | 書類で示すもの | 確かめた資料の扱い |
|---|---|---|
| 査定書がある | 不動産会社などの査定書 | 時価は鑑定書・査定書で判断（鳥取地裁 注10） |
| 査定書が無い | 固定資産評価証明書、名寄帳 | 固定資産評価額を基準に、性状・立地を踏まえて20万円以上で売れるかを判断（鳥取地裁 注10） |
| 借地や親の土地の上の建物 | 建物と土地の両方の評価証明書 | 土地の評価額も考えて建物を評価（札幌地裁 書き方10(5)②） |
| 相続したが名義変更をしていない | 亡くなった人の戸籍、遺産分割協議書（あれば） | 相続人の割合・人数・遺産の内訳を書く（鳥取地裁 注10、高知地裁 添付書類の一覧） |
売れないと分かった家はどうなるのか。前の見出しの表にあるとおり、破産法78条2項12号は「権利の放棄」を、管財人が裁判所の許可を得てする行為に入れています。破産財団から放棄された財産は、もう財団に属しないので、管財人の管理・処分の対象から外れる、というのが34条と78条1項の組み立てです。ただし、どんな家をいつ放棄するかは管財人と裁判所が個別に決めることで、確かめた地裁の公開資料には、放棄の基準や時期を書いたものはありませんでした。「古いから放棄される」と先回りして考えるのではなく、「20万円以上で売るのが極めて困難な事情」を書類で示せるかどうかが分かれ目です。
出典：破産法34条・78条（URLは前出）、鳥取地方裁判所 破産申立ての「財産目録」書式 注10（https://www.courts.go.jp/tottori/vc-files/tottori/2020/20201201-5hasannzaisan.pdf）、札幌地方裁判所「破産・免責申立書の書き方」10(5)（https://www.courts.go.jp/sapporo/vc-files/sapporo/file/hasan_saisei/R6.1_moushitatesyonokakikata.pdf）、高知地方裁判所 破産申立ての添付書類の一覧（https://www.courts.go.jp/kouchi/vc-files/kouchi/file/1001hasan3.pdf）。2026年11月11日確認。
共同名義の家：財団に入るのは自分の持分だけ、ただし家ごと動く道がある
夫婦で半分ずつ、親子で持分を分けて、兄弟で相続して――一つの家を何人かで持っている場合、民法はそれを「共有」として扱います。民法249条1項は、各共有者は共有物の全部を持分に応じて使用できるとし、250条は持分がはっきりしない時は等しいものと推定しています。
破産で財団に入るのは、破産した人の持分だけです。配偶者や兄弟の持分は、その人の財産のままです。高知地裁の添付書類の一覧も、不動産を「所有している（もしくは共有持分について名義がある）」場合として、持分だけの人にも登記事項証明書と固定資産評価証明書を出させています。持分が4分の1でも、書類の上では「不動産あり」です。
問題は、持分だけを買う人はほとんどいない、という点です。破産法はここに手当てをしています。
2項 前項の場合には、他の共有者は、相当の償金を支払って破産者の持分を取得することができる。
民法256条1項は、共有者どうしで5年を超えない範囲なら「分割しない」約束ができるとしています。破産法52条1項は、その約束があっても分割を求められる、と上書きしています。分割の話し合いがまとまらなければ、民法258条により裁判所に分割を求めることができ、現物で分けられない時や分けると価格が大きく下がるおそれがある時は、裁判所は競売を命じることができます（258条3項）。
一方で52条2項は、ほかの共有者の側に「相当の償金」を払って破産者の持分を取得する道を開いています。共有名義の家で起きうる流れを、持ち方ごとに並べます。
| 持ち方の例 | 財団に入る部分 | ほかの共有者の立場 | 条文 |
|---|---|---|---|
| 夫婦で2分の1ずつ（ローンなし） | 破産した側の2分の1 | 相当の償金を払えば、その2分の1を取得できる | 破産法34条1項・52条2項 |
| 兄弟3人で相続し、登記も3分の1ずつ | 破産した人の3分の1 | 分割しない約束があっても分割を求められうる | 破産法52条1項、民法256条 |
| 相続したが遺産分割も登記もまだ | 破産した人の相続分 | 遺産は相続人の共有で、相続分が持分になる | 民法898条 |
| 話し合いがまとまらない | ― | 裁判所が分割を命じ、分けられなければ競売もありうる | 民法258条 |
家に住み続けている配偶者や親族から見ると、自分の持分は失わないものの、家全体が分割や競売の話に巻き込まれる可能性がある、ということです。配偶者の側から見た財産の線は夫が自己破産した時に妻の財産がどうなるかを確かめた記事で、相続した家の持分の話は自己破産と相続放棄の時期を確かめた記事で扱っています。
出典：破産法34条・52条（URLは前出）、民法249条・250条・256条・258条・898条（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 、令和8年6月24日施行の版）、高知地方裁判所 破産申立ての添付書類の一覧（URLは前出）。2026年11月11日確認。
申し立てる前に家族の名義へ移すと、何が起きるか
「名義変更」「家族名義」という検索候補は、家を家族の名前にしておけば守れるのでは、という考えから来ていると思います。結論から言うと、条文と書式は、その動きを後から見つけて元に戻す方向に作られています。順に見ていきます。
まず、書類がさかのぼります。松江地裁の記入要領は、現在または過去2年以内に、本人（相続したが登記していないものを含む）、配偶者、同居している親や子が持っていた不動産を書くよう求めています。札幌地裁の必要書類一覧は、過去2年以内に不動産を売った場合の売買契約書の写しを挙げています。高知地裁の一覧には「親族名義になっているが、申立人が取得の費用を負担した」不動産の欄まであります。名義を移した家は、移した後も申立書に出てきます。
| 移したあとに起きうること | 中身 | 条文 |
|---|---|---|
| 否認（取り消して財団に戻す） | 債権者を害すると知ってした行為は、手続開始後に管財人が否認できる | 破産法160条1項 |
| ただで渡した場合 | 支払いを止めた後か、その前6か月以内の無償の行為は、相手が知らなくても否認できる | 破産法160条3項 |
| 代金を受け取って親族に売った場合 | 隠すつもりで売り、相手がそれを知っていたなら否認できる。相手が親族や同居者なら「知っていた」と推定される | 破産法161条1項・2項3号 |
| 免責が許されない理由 | 債権者を害する目的で財産を隠す・不利益に処分する行為 | 破産法252条1項1号 |
| 刑罰 | 財産の隠匿、譲渡の仮装などは、手続開始の決定が確定すると10年以下の拘禁刑・1,000万円以下の罰金（併科あり）。事情を知って相手になった人も同じ | 破産法265条1項 |
この表で家族に関わるのは、3行目と5行目です。親族に売った場合、親族の側が「隠すつもりとは知らなかった」と言っても、法律はまず知っていたものと推定します。また265条1項は、事情を知って不利益な処分の相手方になった人も同じ刑の対象にしています。家を守るつもりで名義を受けた家族が、手続の中で説明を求められる立場に立つ、ということです。
もう一つ、252条1項1号に当たると、家が戻されるだけでなく、借金そのものの免責が受けられなくなるおそれがあります。破産を申し立てる目的は借金の支払い義務から外れることなので、家の名義を動かしたことで、その目的のほうを失う形になります。財産隠しと見られる行為の全体は財産をどこまで残せるかを確かめた記事にも書いています。
出典：破産法160条・161条・252条・265条（URLは前出）、松江地方裁判所「破産手続のあらまし・申立書記入要領」財産目録12（URLは前出）、札幌地方裁判所「破産・免責申立てに必要な書類一覧」5（https://www.courts.go.jp/sapporo/vc-files/sapporo/file/hasan_saisei/R6.1_hitsuyousyoruiichiran.pdf）、高知地方裁判所 破産申立ての添付書類の一覧（URLは前出）。2026年11月11日確認。
いつ家を出るのか：時計が進むのは「売れた時」から
「退去」「住み続ける」で調べる人が一番知りたいのは、何月何日に出なければならないかだと思います。条文から言えるのは、出る時期を決めるのは破産の申立てや開始決定の日付ではなく、家がどの方法で、いつ買い手に移るか、ということです。家が財団に入っても、それだけで住む資格が消える、と書いた条文はありません。
| 時点 | 家との関係 | 根拠 |
|---|---|---|
| 申し立てる前 | 名義も管理も本人。ただし名義を移す・安く売る行為は前の見出しのとおり否認や免責に響く | 破産法160条・161条・252条 |
| 手続開始の決定 | 管理処分の権利が管財人に移る。管財事件の間は、裁判所の許可なく住所を離れられない | 破産法78条1項・37条1項 |
| 評定・売却の準備 | 管財人が価額を評定し、売る前に本人の意見を聴く | 破産法153条・78条6項 |
| 任意売却で売れた | 裁判所の許可を得た売買で、引き渡す日は売買の約束で決まる。松江地裁は、所有の住まいは管財人が売却するので明け渡すことになると説明 | 破産法78条2項1号、松江地裁 あらまし5 |
| 競売になった | 買受人は代金を納めた時に家を取得する。買受人は代金納付の日から6か月以内なら、裁判所に引渡命令を求められる | 破産法184条1項、民事執行法79条・83条1項・2項 |
| 放棄された | 財団から外れ、管財人による売却の対象ではなくなる | 破産法78条2項12号・34条1項 |
競売の行にある引渡命令は、代金を納めた買受人が、住んでいる債務者に家を引き渡すよう裁判所に命じてもらう手続です（民事執行法83条1項）。申し立てられる期間が代金納付から6か月と区切られているので、競売で買い手が決まった後に出るまでの時間は、この期間の中で動くことになります。任意売却の場合は、管財人と買い手の売買の約束しだいで、条文に月数は書かれていません。確かめた条文と地裁の公開資料に、退去までの月数を定めたものはありませんでした。
家を出たあとに転居する時も、管財事件が続いている間は37条1項の許可が要ります。引っ越し先を借りる時の審査や保証会社の話は自己破産と賃貸の契約を確かめた記事に、許可の申し立ての流れは37条の許可を旅行の場面で確かめた記事にあります。
出典：破産法34条・37条・78条・153条・184条（URLは前出）、民事執行法79条・83条（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/354AC0000000004 、令和8年5月21日施行の版）、松江地方裁判所「破産手続のあらまし・申立書記入要領」5（URLは前出）。2026年11月11日確認。
この記事が扱わない家と、その行き先
「自己破産 持ち家」で調べる人の家は、一つの型には収まりません。この記事はローンの無い本人名義の家・共有の持分・売れにくい古い家に絞ったので、それ以外の家は次の記事を見てください。
| 家の状況 | この記事との違い | 見る記事 |
|---|---|---|
| 住宅ローンを返済中 | 銀行の抵当権が先に動く。倍率の線で扱いが分かれる | 債務整理と住宅ローン |
| ローンを払いながら家を残したい | 破産ではなく個人再生の住宅資金特別条項の話になる | 住宅資金特別条項の要件 |
| 親名義の家に住んでいる | 本人の財産ではないので財団に入らない（持分を相続していれば別） | 実家暮らしの自己破産 |
| 家以外に何が残るか知りたい | 99万円の現金や差押えが禁じられた物の線 | 財産はどこまで残せるか |
家を残したい気持ちが強い人ほど、破産の前に個人再生という別の手続を比べる意味があります。大阪地裁第6民事部の説明も、破産は自宅を含む財産を手放す手続で、個人再生は一定額を分割で返し続ける代わりに自宅などを持ち続けられる手続だと、二つを並べて書いています。どちらを選ぶかは返せる額と家の値段しだいなので、この記事では比べた結果を言い切りません。
出典：大阪地方裁判所「倒産部（第6民事部）」Q2（URLは前出）。2026年11月11日確認。
よく検索される質問
Q. 自己破産しても、ローンの無い持ち家に住み続けることはできますか？
本人名義の家は破産財団に入り、ローンが無ければ確かめた地裁の基準ではどれも管財事件に当たるので、管財人が裁判所の許可を得て売るのが原則です（破産法34条1項・78条2項1号）。住み続けられるかは、誰が買うか、売れずに放棄されるかによって変わり、条文に「住み続けられる」と書いた箇所はありません。
Q. 古くて売れない家でも処分されますか？
鳥取地裁の書式は、査定書が無い時は固定資産評価額を基準に、性状や立地から20万円以上で売るのが極めて難しいかを踏まえて判断するとしています。売れない財産について、管財人は裁判所の許可を得て権利を放棄できます（78条2項12号）。ただ、放棄の基準や時期を書いた地裁の公開資料は、確かめた範囲にはありませんでした。
Q. 夫婦の共同名義の家はどうなりますか？
財団に入るのは破産した側の持分だけです。そのうえで破産法52条により、分割しない約束があっても分割を求められ、配偶者は相当の償金を払えば破産した側の持分を取得できます。
Q. 破産する前に家を親や子の名義に変えたらどうなりますか？
過去2年以内の不動産の処分は申立書に書く欄があり、名義を移した家も書類に出ます。ただで渡した行為や、隠すつもりで親族に売った行為は管財人が否認でき（160条・161条）、財産を隠す行為は免責が許されない理由（252条1項1号）、詐欺破産罪（265条）にも当たりえます。
Q. 家を出ていくのは、破産してからどのくらい後ですか？
出る時期は家が売れた時から決まります。任意売却なら売買の約束で、競売なら買受人が代金を納めた後で、買受人は納付から6か月以内に引渡命令を求められます（民事執行法83条）。退去までの月数を定めた条文や地裁の公開資料は、確かめた範囲にはありませんでした。
ローンの無い家の行方を決めるのは、借金の額でも家の古さでもなく、二つの数字です。一つは「その家に20万円以上の買い手が付くか」、もう一つは「家のうち何分のいくつが自分の名義か」。前者が付かないと示せる家は売られにくく、後者が小さければ財団に入るのもその分だけです。
どちらの数字も、市区町村の固定資産評価証明書と法務局の登記事項証明書を取れば、申し立てる前に手元で確かめられます。名義を動かして数字を変えようとすると、否認と免責の二つの条文が待っています。数字を変えずに、数字を正確に書類に載せることが、家についてできる一番確かな準備です。
出典：本文の各見出しの出典欄のとおり。条文はe-Gov法令APIで本文を取得。2026年11月11日確認。
