自己破産で賃貸は追い出される？家賃滞納・保証会社・引っ越しを判決と条文で確認

最初に、部屋の契約を終わらせる力を持ちうる人と、その理由を一つの表にまとめます。この先の見出しは、表の行を一つずつ確かめていく順番です。

大家さんは「破産したから」という理由で契約を解除できるのか

賃貸の契約書には、「借り手が破産・差押え・強制執行を受けたときは、貸主は直ちに契約を解除できる」といった条項が入っていることがあります。この条項が使えるなら、申立ての通知が大家さんに届いた時点で部屋を失うことになります。

この条項の効力を正面から判断したのが、最高裁判所第一小法廷の昭和43年11月21日判決（昭和42年（オ）第919号、民集22巻12号2726頁）です。裁判所のウェブサイトに載っている裁判要旨は次のとおりです。

判決が使った借家法6条は、借り手に不利な特約を無効にする規定でした。借家法は借地借家法の附則2条で廃止され、今の借地借家法では30条が同じ役割を持っていて、「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」と書いています。契約書に破産を理由にした解除の条項があっても、それだけで出て行く義務は生まれません。

大家さんが「契約の期間が終わったら更新しない」と通知する道はどうでしょうか。借地借家法26条1項は、期間が満了する1年前から6か月前までに通知しなければ、同じ条件で更新したものとみなすと定めています。そして28条は、更新を断る通知にも解約の申入れにも「正当の事由」が要るとしています。正当の事由は、貸主と借り手のどちらがその建物を必要としているか、これまでの経過、建物の状態、立ち退き料の申出などを合わせて判断されます。借り手が破産したことは、この条文に挙がっている考慮の対象ではありません。

出典：最高裁判所第一小法廷 昭和43年11月21日判決 裁判要旨（https://www.courts.go.jp/hanrei/55089/detail2/index.html）、借地借家法26条・28条・30条・附則2条（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090）。2026年11月10日確認。

家賃を滞納していると、何か月で出て行くことになるのか

部屋を失う現実の原因は滞納です。民法541条は、相手が債務を履行しないとき、相当の期間を決めて催告し、その期間内に払われなければ契約を解除できると定めています。ただし書きで、期間を過ぎた時点の不履行が「軽微」であれば解除はできないとも書いています。

家賃の場合、裁判所はこの解除をさらに絞り込んできました。最高裁判所第三小法廷の昭和39年7月28日判決（昭和37年（オ）第747号、民集18巻6号1220頁）は、催告の期間内に延滞分が払われなかった事案で、解除を「信義則に反し許されない」と判断しました。判決が挙げた事情は、催告額9,600円のうち4,800円はすでに供託されていたこと、借り手が18年間その家に住み、この延滞のほかに家賃を遅らせたことがなかったこと、台風で家が壊れた時に貸主が直さず、借り手が自分で2万9,000円を払って屋根をふき替えていたこと、などです。

「1か月遅れたら催告なしで解除できる」という特約についても判断があります。同じ昭和43年11月21日の別の判決（昭和42年（オ）第1104号、民集22巻12号2741頁）は、この特約を、催告をしなくても不合理とはいえない事情がある場合に限って催告なしの解除を許す約束として有効と読みました。1か月遅れただけで当然に解除できる、という読み方はしていません。

何か月の滞納で解除が認められるかを、条文や判決が月数で決めているわけではありません。判決が見ているのは、滞納の額と期間、それまでの払い方、貸主側の事情を合わせた全体です。破産の申立てをする人にとって大事なのは、申立ての準備に入った後の月の家賃を、新しい滞納にしないことです。滞納が積み重なるほど、上の判決で解除が否定された事情からは遠ざかっていきます。

出典：民法541条（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089）、最高裁判所第三小法廷 昭和39年7月28日判決 裁判要旨（https://www.courts.go.jp/hanrei/53820/detail2/index.html）、最高裁判所第一小法廷 昭和43年11月21日判決（昭和42年（オ）第1104号）裁判要旨（https://www.courts.go.jp/hanrei/55062/detail2/index.html）。2026年11月10日確認。

たまっている家賃は破産で消えるのか、消えないのか

破産法2条5項は、免責の対象になる「破産債権」を、破産手続開始前の原因に基づいて生じた財産上の請求権と定義しています。開始決定より前の期間の滞納家賃は、これに当たります。免責許可の決定が確定すると、破産債権について責任を免れる（253条1項）ので、大家さんに対する開始前の滞納分は、原則として払う責任がなくなります。

ここで間違えやすい点が三つあります。

一つめは、開始決定の後も住み続ける月の家賃です。その月に部屋を使うことの対価なので、開始前の原因に基づく請求権とはいえません。免責で消えることを当てにして払わずにいると、それは新しい滞納になり、前の見出しの解除の問題がそのまま始まります。

二つめは、連帯保証人です。253条2項は、免責許可の決定が、破産債権者が破産者の保証人などに対して持つ権利に影響を及ぼさないと定めています。親や兄弟が部屋の連帯保証人になっていれば、本人が免責されても、大家さんは開始前の滞納分を保証人に請求できます。

三つめは、債権者の名簿です。253条1項6号は、破産者が知りながら債権者名簿に載せなかった請求権を免責の例外にしています。大家さんや保証会社に滞納がある場合、名簿から外すと、その分は免責されません。

家賃6万5,000円の部屋を例に、開始決定の時点の滞納の月数ごとに、どの額がどう扱われるかを並べます。敷金は1か月分（6万5,000円）を預けていると仮定します。

右の列は、民法622条の2の計算です。貸主は、契約が終わって部屋が返されたとき、敷金から借り手の未払い分を差し引いた残りを返さなければなりません（1項）。逆に、借り手の側から「敷金を滞納分に充ててくれ」と求めることはできません（2項）。住みながら敷金で滞納を埋めることは、借り手からは言い出せない仕組みです。

出典：破産法2条5項・253条1項・253条2項（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000075）、民法622条の2（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089）。表の金額は家賃6万5,000円・敷金1か月分と置いた計算。2026年11月10日確認。

申立ての前に、滞納分だけ先に大家さんへ払ってよいか

「部屋だけは守りたいから、ほかの借金を止めて、たまった家賃だけは全部払っておこう」と考える人は少なくないはずです。ここには破産法の二つの条文がかかわります。

162条1項1号は、支払不能になった後、または申立ての後に、すでにある債務を払った行為を、破産管財人が「否認」して取り消せると定めています。条件は、受け取った側がその時点で、支払不能や支払の停止、申立てがあったことを知っていたことです。否認されると、払ったお金を大家さんが返すよう求められることがあります。

252条1項3号は、特定の債権者に特別の利益を与える目的などで、債務の消滅に関する行為であって、債務者の義務に属しない、またはその方法や時期が義務に属しないものをしたことを、免責を許さない理由の一つに挙げています。

条文が問題にしているのは、ほかの債権者には払わず、特定の相手にだけ、すでにたまった分をまとめて払う行為です。申立ての準備を始めた後に滞納家賃を一括で返すかどうかは、依頼する弁護士や司法書士に、払う前に相談してください。払った後に相談すると、否認や免責の問題を説明する側に回ることになります。

出典：破産法162条1項・252条1項3号（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000075）。2026年11月10日確認。

破産管財人が部屋の契約を解除することはあるのか

財産があって管財事件になると、破産管財人が選ばれます。破産法53条1項は、契約の当事者の双方が開始の時にまだ履行を終えていない契約について、管財人が契約を解除するか、続けるかを選べると定めています。部屋の賃貸借は、貸す側は使わせる義務、借りる側は家賃を払う義務が続いている契約なので、条文の形だけを見ればこの規定の対象です。

一方で、管財人の仕事は財産をお金に換えて債権者に配ることです。住んでいる部屋の契約を解除しても、配る財産が増えるのは、戻ってくる敷金くらいです。この敷金について、地方裁判所が公開している申立ての資料は次のように書いています。

鳥取地裁は、今住んでいる部屋の敷金をはっきり財産から外しています。松江地裁も、財産目録で書かせるのは今住んでいる住宅以外の敷金です。どちらの資料も、住んでいる賃貸の部屋を管財人が解除する前提では書かれていません。ほかの裁判所の扱いは、今回開いた資料の範囲では確かめていません。申し立てる裁判所の資料で、同じ欄を見てください。

なお、管財人が契約の解除を選んだ場合、開始後から契約が終わるまでの家賃は財団債権として扱われます（148条1項8号）。管財人が契約を続ける方を選んだ場合の大家さんの請求権も財団債権です（同項7号）。どちらの場合も、開始後の家賃が「破産で消える」扱いにはなりません。

出典：破産法53条1項・148条1項7号・8号（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000075）、鳥取地方裁判所 財産目録書式（https://www.courts.go.jp/tottori/vc-files/tottori/2020/20201201-5hasannzaisan.pdf）、松江地方裁判所「破産手続のあらまし・申立書記入要領」（https://www.courts.go.jp/matsue/vc-files/matsue/2023/20240115_hasanzikensyosiki/1_hasantetudukinoaramashi_moushitateshokinyuuyouryou.pdf）。2026年11月10日確認。

保証会社が家賃を立て替えていたら、その分はどう扱われるか

今の賃貸では、連帯保証人の代わりに家賃保証会社と契約していることが多いはずです。株式会社Casaは公式のよくある質問で、家賃保証サービスを「お部屋を借りる際に必要となる『連帯保証人』の役割を、弊社が担うサービス」と説明しています。

滞納が起きると、保証会社が大家さんに家賃を立て替えて払い（代位弁済）、その分を借り手に請求します。この請求する権利を求償権といいます。開始決定より前に立て替えてもらった分の求償権は、開始前の原因に基づく請求権なので破産債権です。保証会社も債権者名簿に載せる相手で、免責の対象になります。立て替えの記録が信用情報にどう残るかは、代位弁済の信用情報はいつまで載るかの記事で、家賃保証の場合も含めて3つの機関の公式で確かめています。

保証会社の取り立てには、国土交通省の家賃債務保証業者登録規程が枠をはめています。登録している保証会社について、規程は次のことを定めています。

請求の額が分からないまま債権者名簿を作ることはできません。19条2項の書面を求めれば、立て替えの内訳を書面でもらえます。もらった書面は、そのまま申立ての準備に使えます。

出典：株式会社Casa よくあるご質問（入居者さま向け）（https://casa-inc.co.jp/faq/）、国土交通省 家賃債務保証業者登録制度（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html）・家賃債務保証業者登録規程（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965740.pdf）。2026年11月10日確認。

保証会社の「無催告で解除」「留守なら明け渡し扱い」の条項は使えるのか

保証会社との契約書には、大家さんではなく保証会社が賃貸借契約を解除できる、という条項が入っていることがありました。この条項について、最高裁判所第一小法廷は令和4年12月12日の判決（令和3年（受）第987号、民集76巻7号1696頁）で判断しています。消費者団体が保証会社に条項の使用の差止めを求めた裁判です。

判決の別紙に載っている条項のうち、判断の中心になった二つは次の内容でした。

最高裁は、どちらの条項も消費者契約法10条の「消費者の利益を一方的に害する条項」に当たると判断しました。判決の主文は、保証会社に対し、3か月分の無催告解除の条項を含む契約の申込みや承諾をしてはならないとし、その条項が印刷された契約書の用紙を廃棄するよう命じています。明け渡しとみなす条項についても、差止めを認めた第一審の判断を正当としました。

この判決が直接縛るのは、裁判の相手になった保証会社です。ただ、同じ内容の条項は、消費者契約法10条の同じ物差しで測られます。手元の保証委託契約書に似た条項があっても、それを根拠に「3か月たまったから契約は終わった」「しばらく留守だったから明け渡したことにする」と言われた時は、この判決を示して依頼先に相談する材料になります。

破産の手続中は、裁判所や管財人との打合せで家を空けることもあります。連絡がとれない状態をつくらないこと自体が、この種の条項を使わせない一番の手立てです。

出典：最高裁判所第一小法廷 令和4年12月12日判決 判示事項・裁判要旨（https://www.courts.go.jp/hanrei/91599/detail2/index.html）・判決全文PDF 主文・別紙契約条項目録（https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-91599.pdf）、消費者契約法10条（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061）。2026年11月10日確認。

家賃の安い部屋へ引っ越したいときは、いつ、何をすればよいか

今の家賃が払い続けられない額なら、自分から安い部屋へ移るのも一つの選び方です。この時に気をつけるのが、管財事件の間の居住の制限です。

破産法37条1項は「破産者は、その申立てにより裁判所の許可を得なければ、その居住地を離れることができない」と定めています。大阪地方裁判所第6民事部のよくある質問（Q6）も、破産手続が終わるまでの間は裁判所の許可を受けずに転居できないと説明し、こうした義務に反すると免責が許可されなかったり刑罰を受けたりすることがあるとしています。松江地裁の資料にも、破産手続が終了するまで裁判所の許可なく転居できないと書かれています。

時期ごとに分けると、次のようになります。

管財事件になると、裁判所は破産者宛ての郵便物を管財人に届けるよう郵便事業者に頼むことができます（81条1項）。引っ越した先に郵便が届かず、管財人に転送されるのは、この仕組みのためです。管財事件と同時廃止のどちらになるかの線は、同時廃止と管財事件の振り分け基準の記事で4つの地裁の資料を並べています。

引っ越す前の部屋を出る時に、壁や床の傷を直す費用（原状回復費用）を請求されることがあります。民法621条は、借り手が受け取った後に生じた損傷を、退去の時に元に戻す義務を定めています。ただし、通常の使い方で生じた損耗と年数による劣化は、この義務から除かれています。請求された額は、まず敷金から差し引かれ（622条の2第1項）、開始前に退去して確定した残りは破産債権として名簿に載せる相手になります。

出典：破産法37条1項・81条1項（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000075）、大阪地方裁判所第6民事部 よくある質問Q6（https://www.courts.go.jp/osaka/saiban/minjibu6/index.html）、松江地方裁判所「破産手続のあらまし・申立書記入要領」（URLは前出）、民法621条・622条の2（e-Gov法令検索、URLは前出）。2026年11月10日確認。

申立ての書類で、今の部屋について何を出すのか

申立てをすると、住まいについての資料を出すことになります。裁判所によって書き方は違いますが、公開されている一覧ではどこも、賃貸に住んでいる人に契約の書類を求めています。

「契約書をなくした」「実家を出る時に親が契約したので手元にない」という人もいるはずです。青森地裁の一覧は家賃領収証の写しでもよいとし、高知地裁は貸し主が作る居住証明書を代わりに挙げています。どちらも、大家さんか管理会社に頼まないと手に入らない書類です。頼めば破産の準備をしていることが伝わる可能性はありますが、ここまで見てきたとおり、破産を理由に解除される心配はありません。

家計の収支も見られます。札幌地方裁判所の申立てのチェックポイントは、家計表に資産・収入に見合わない過大な支出がないかを確かめる項目に、家賃を例として挙げています。家賃が収入に比べて高すぎる場合、その点を聞かれる可能性があるということです。

出典：青森地方裁判所 破産申立書添付書類一覧（https://www.courts.go.jp/aomori/vc-files/aomori/2023/hasan01.pdf）、秋田地方裁判所 添付書類一覧表（https://www.courts.go.jp/akita/vc-files/akita/file/02tenpushorui.pdf）、高知地方裁判所 提出書類一覧（https://www.courts.go.jp/kouchi/vc-files/kouchi/file/1001hasan3.pdf）、東京地方裁判所民事第20部 打合せ補充メモ（個人用）（https://www.courts.go.jp/tokyo/vc-files/tokyo/2023/min20/remeral/04hasann_utiawasememo_kojinn.pdf）、札幌地方裁判所 申立てに当たってのチェックポイント（https://www.courts.go.jp/sapporo/vc-files/sapporo/file/hasan_saisei/hasan_syoshiki/kojin/R6.1_00_checkpoint.pdf）。2026年11月10日確認。

家賃をカードで払っている人、契約の更新が近い人

家賃をクレジットカードで払っている場合、そのカードが破産の手続の中で止まることを先に考えておく必要があります。たとえばエポスカードの会員規約は、19条［1］（5）で「破産、民事再生等の申し立てがあったとき、または自ら（代理人を含む）債務整理の申し出をしたとき」を、当然に期限の利益を失う（残りを一度に払う義務が生じる）場合に挙げ、23条［1］で、返済が行われないときなどに通知なくカードの利用停止や会員資格の喪失の措置をとることがあると定めています。カードが止まった月から家賃が落ちなくなれば、本人の気づかないうちに滞納が始まります。依頼する前に、管理会社に支払い方法の変更を相談しておいてください。

保証会社に払っている場合も、変え方は会社によって違います。Casaのよくある質問は、支払い方法の変更は不動産管理会社かオーナーに相談するよう案内し、契約の内容によっては希望に沿えない場合があること、クレジットカード払いへの変更は受け付けていないことを書いています。口座引落しは毎月27日（金融機関の休業日は翌営業日）で、残高が足りないと引き落とせないとしています。給料日が27日より後の人は、引落し口座に先に入れておく段取りが要ります。

口座については、借入れのある銀行の口座が、通知の後に止まることがあります。家賃の引落し口座が借入れのある銀行と同じなら、引落しも一緒に止まります。どの銀行でいつまで止まるかは、債務整理の口座凍結の記事で3行の規定を確かめています。

更新については、先に見た借地借家法26条と28条のとおり、破産は更新を断る正当の事由に挙がっていません。ただし、更新の時に保証会社への更新料（年間保証委託料など）がかかる契約では、その支払いも家賃と同じく開始後の新しい支払いです。Casaは、年間保証委託料の払込用紙が届く仕組みをよくある質問で案内しています。更新の月が申立ての時期と重なる人は、家賃とは別にこの額も家計表に入れておいてください。

出典：株式会社エポスカード 会員規約 第19条・第23条（https://www.eposcard.co.jp/rule/rule_01.html）、株式会社Casa よくあるご質問（入居者さま向け）「支払い方法を変更したい」「口座引落し日は何日ですか」「年間保証委託料について」（https://casa-inc.co.jp/faq/）、借地借家法26条・28条（URLは前出）。2026年11月10日確認。

よく検索される質問

自己破産すると、賃貸から追い出されますか

破産したことだけを理由に追い出されることはありません。賃借人の破産の申立てを理由に直ちに解除できるという特約を、最高裁は昭和43年11月21日の判決で無効としています。部屋を失う原因になるのは家賃の滞納で、その場合も催告と、信頼関係が壊れたかどうかの判断を経ます。

自己破産すると、今の賃貸契約は解約になりますか

自動で解約にはなりません。管財事件では、破産法53条1項で管財人が契約を解除するか続けるかを選べますが、鳥取地裁は今住んでいる部屋の敷金を財産に数えない扱いを書式に明記しています。同時廃止なら管財人は選ばれません。

滞納している家賃は、自己破産で払わなくてよくなりますか

開始決定より前の期間の滞納分は破産債権で、免責が確定すれば払う責任はなくなります（破産法253条1項）。ただし、連帯保証人への請求は残ります（同条2項）。開始決定の後に住む月の家賃は、これまでどおり払う必要があります。

保証会社に自己破産したことを知られますか

保証会社に立て替えてもらった分（求償権）があれば、債権者名簿に載せる相手になります。開始決定をした裁判所は、知れている破産債権者に開始の決定を通知しなければなりません（破産法32条3項1号）。名簿から外すと、その分は免責されません（253条1項6号）。立て替えがない場合に保証会社へ知らせる決まりは、今回確かめた条文と資料の中にはありませんでした。

自己破産中に引っ越しはできますか

管財事件の間は、裁判所の許可を得れば引っ越せます（破産法37条1項）。許可なく転居すると、免責が許可されない理由になりうると大阪地裁は説明しています。同時廃止の場合は、開始と同時に破産手続が終わるので、この制限がかかる期間はありません。