住宅資金特別条項とは？要件と4つの型・巻き戻しを民事再生法196〜206条で

手元の3枚で先に分かること：登記・返済予定表・代位弁済の日付

住宅資金特別条項（解説記事では「住宅ローン特則」とも呼ばれます）の要件は、条文を読むと、ほとんどが紙に書かれた事実で決まります。本人の努力や裁判所の印象で変わる部分は、後で触れる「計画どおり払えるか」の一点だけです。ですから、まず紙を見ます。

見る紙	見る欄	当てはめる条文	分かること
登記事項証明書（建物・土地）	所有者の欄／乙区（抵当権など）の欄／共同担保目録	196条1号・3号、198条1項ただし書	自分の名義か、住宅ローン以外の担保が付いていないか、ほかの不動産と一緒に担保に入っていないか
返済予定表・契約書	資金の使い道／分割払いの定め／最終の返済日／保証会社の名前	196条3号、199条2項	家を買う・建てる・直すための分割払いの借入れか、いつ終わる予定か、延ばした場合に何歳で終わるか
代位弁済の通知（届いた人のみ）	保証会社が銀行に全額を払った日	198条2項、204条	申立ての期限（その日から6か月）がいつか
住民票・間取り	住んでいる場所／店舗や事務所との割合	196条1号	自分が住む建物か、床面積の半分以上が住まいか

東京地方裁判所の民事第20部が示す個人再生の提出書面でも、住宅や敷地など本人が持つ不動産の登記事項証明書は「発行日から3か月以内の原本、コピー不可、共同担保目録付き」と指定されています。共同担保目録まで求めているのは、次の節で見る198条1項ただし書の確認に、その目録が欠かせないからだと読めます。

出典：東京地方裁判所「個人再生手続の申立てに当たって（令和7年11月1日以降適用）」https://www.courts.go.jp/tokyo/vc-files/tokyo/20_kojinsaiseiq2_kojinsaiseitetudukinomousitateniatatteR0710.pdf（2026年11月11日確認）

196条の定義：「住宅」と「住宅資金貸付債権」に当たるか

第196条は、この章で使う言葉の意味を決めた条文です。ここで外れると、ほかの要件を見るまでもなく条項は使えません。

住宅（196条1号）

条文は、住宅を「個人である再生債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物であって、その床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるもの」と定めています。読み替えると、次の3つが全部そろう建物です。

• 申し立てる本人が持ち主であること（登記の所有者の欄に本人の名前があるか）
• 本人が住む建物であること
• 店舗や事務所を兼ねている場合は、床面積の半分以上が住まいであること

建物を2つ以上持っている場合は、本人が主に住んでいる1つに限られます（同号ただし書）。鹿児島地方裁判所の「個人再生手続説明書」も、店舗兼居宅は床面積の2分の1以上に住んでいれば適用がある、と同じ線を説明しています。

住宅資金貸付債権（196条3号）

対象になる借入れは、住宅を建てる・買う（土地や借地権の取得を含む）・直すための資金で、分割払いの定めがあり、その借入れか、保証会社が持つことになる求償権（立て替えた分を本人に請求する権利）を担保する抵当権が住宅に設定されているものです。保証会社は「保証を業とする者に限る」とされています。

ここで気をつけたいのは、抵当権が付いている場所です。鹿児島地方裁判所の説明書は、土地だけに抵当権が設定されているような場合は利用できないと書いています。返済予定表で資金の使い道を、登記事項証明書の建物の乙区で抵当権を、それぞれ確かめておくと確実です。

出典：民事再生法（平成11年法律第225号）第196条（e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/411AC0000000225 ／2026年11月11日確認）、鹿児島地方裁判所「個人再生手続説明書」（平成17年1月1日版）6 https://www.courts.go.jp/kagoshima/vc-files/kagoshima/file/20304001.pdf（2026年11月11日確認）

198条で使えなくなる4つの場面

定義に当てはまっても、第198条が「この限りでない」と外す場面があります。どれも登記と日付で判断できるものです。

場面	根拠	確かめる紙
住宅に、住宅ローンの抵当権とは別の担保権（別の借入れの抵当権など）が付いている	198条1項ただし書前段（53条1項の担保権）	建物の登記事項証明書の乙区
住宅ローンの抵当権がほかの不動産にも一緒に付いていて、そのほかの不動産に後から別の担保権が付いている	198条1項ただし書後段	共同担保目録と、そこに並ぶ不動産の登記
保証会社ではない人（たとえば個人の連帯保証人）が代わりに払い、銀行の権利を引き継いでいる	198条1項本文のかっこ書（民法499条の代位）	代わりに払った人からの通知・登記の移転
保証会社が全額を払った日から6か月を過ぎて申し立てた	198条2項	代位弁済の通知の日付

一つ目と二つ目は、53条1項が挙げる担保権（特別の先取特権、質権、抵当権、商法・会社法による留置権）が対象です。親族や事業の借入れのために家を担保に入れている場合は、ここで条項が使えなくなります。

三つ目について、鹿児島地方裁判所の説明書は「保証会社でない個人が、弁済をし、代位によって抵当権を取得している事案では、条項を定められません」と書いています。

四つ目の6か月は、申し立てる前の数え方として大事な期限なので、日付の数え方を個人再生の期間を申立てから認可まで数えた記事でも扱っています。また、住宅ローンを貸している側が2社以上ある場合は、その全員を対象に条項を定めなければなりません（198条3項）。一部の会社だけを外すことはできません。

出典：民事再生法第53条・第198条（e-Gov法令検索、URLは前出／2026年11月11日確認）、鹿児島地方裁判所「個人再生手続説明書」6（URLは前出）

199条の4つの型と、使える順番

第199条は、住宅ローンの返し方をどう変えるかを決めた条文です。型は4つありますが、好きなものを選べるわけではありません。2項と3項は「前項の規定による住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがない場合には」と始まっていて、前の型で通らない時に初めて次の型が使える作りになっています。

型（解説記事でよく使われる呼び名）	条文	中身	使える条件
期限の利益回復型（滞納が無ければ「そのまま型」「約定型」と呼ばれる形）	199条1項	滞納分（元本・利息・遅延損害金）を、ほかの借金の返済期間（最長5年）の中で全額払い、まだ期日が来ていない分は元の契約どおり払う	最初に検討する型
リスケジュール型（期間延長型）	199条2項	最終の返済日を後ろへ延ばして、全額を払う	1項の型で認可の見込みがない時。延長は10年以内、終わる時の年齢は70歳以下
元本猶予期間併用型	199条3項	延長に加えて、一定期間は元本の一部と利息だけを払う	2項の型でも認可の見込みがない時。猶予期間はほかの借金の返済期間の範囲内
同意型（合意型）	199条4項	10年を超える延長など、上の3つ以外の変更	住宅ローンを貸している側の同意がある時

どの型でも、住宅ローンの元本は1円も減りません。2項1号は「その全額を支払うものであること」を要件にしていて、3項もそれを引き継いでいます。大阪地方裁判所第6民事部のよくある質問も、住宅ローンは約束どおり払い続けなければならず、免除されることもない、滞納がある場合は滞納分だけでなく遅れた分の損害金もすべて払う、と書いています。

もう一つの決まりが199条5項です。ほかの借金と住宅ローンを同じ扱いにしなければならないという平等の原則（155条1項）は、住宅資金特別条項には当てはめないと定めています。カードの借金が5分の1に減っても住宅ローンは減らない、という差は、この条文が認めているものです。

出典：民事再生法第155条・第199条（e-Gov法令検索、URLは前出）、大阪地方裁判所第6民事部「破産・個人再生」Q16 https://www.courts.go.jp/osaka/saiban/minjibu6/index.html（2026年11月11日確認）

1項の型は毎月いくらになるか：滞納分を上乗せして計算する

期限の利益回復型は、滞納分を取り戻す型です。条文の上では、認可の決定が確定するまでに期日が来た元本と、それに付く確定後の約定利息、確定までに生じた利息と遅延損害金を、再生計画で決めた返済期間（5年を超える場合は確定から5年）の中で払います。鹿児島地方裁判所の説明書は、この形を「再生計画での毎月の支払と約定の毎月の支払額の合算額を毎月支払うことになります」と注意しています。

次の数字で毎月の負担を足し合わせてみます。前提は仮のもので、遅延損害金と、滞納元本に付く確定後の約定利息は、契約の利率で決まるため入れていません。実際の額はこれより少し多くなります。

内訳（仮の前提）	3年で払う場合	5年で払う場合
元の契約どおりの住宅ローン（毎月10万円）	100,000円	100,000円
滞納分60万円（6か月分）を返済期間で割った額	16,667円	10,000円
ほかの借金の再生計画の返済（減額後100万円）	27,778円	16,667円
毎月の合計	144,445円	126,667円

ほかの借金の返済期間は原則3年で、特別の事情があれば5年まで延ばせます（その条件は期間の記事で数えています）。滞納分もその期間の中で払うので、3年なら上の左の列、5年なら右の列の重さになります。

滞納がない人は、2行目が0円になり、住宅ローンは今の額のまま、ほかの借金の分だけを上乗せして払う形です。解説記事が「そのまま型」と呼ぶのはこの状態です。いずれにしても、裁判所は「再生計画が遂行可能であると認めることができないとき」は不認可にします（202条2項2号）。毎月の合計が手取りから生活費を引いた額に収まるかが、1項の型で通るかどうかの分かれ目です。

出典：民事再生法第199条1項・第202条（e-Gov法令検索、URLは前出）、鹿児島地方裁判所「個人再生手続説明書」6（URLは前出）。表の金額は仮の前提による試算。

延ばせる長さは「10年・70歳」：機構の返済特例の「15年・80歳」と比べる

1項の型で払いきれない時に使うリスケジュール型は、199条2項2号で長さが二重にしばられています。延ばした後の最終の返済日が、元の最終の返済日から10年を超えないこと。そして、その日の本人の年齢が70歳を超えないことです。鹿児島地方裁判所の説明書は「65才の者は5年延長が限界」と、年齢の線の例を書いています。

一方で、住宅金融支援機構は、裁判所の手続とは別に、返済に困った人のための返済方法の変更メニューを公開しています。チラシ「ご返済が困難になっているお客さまへ」（令和5年4月作成）では、返済特例として「返済期間の延長（最長15年、完済時の年齢上限は80歳）」と「元金据置期間の設定（最長3年）」が示されています。対象は、経済事情や病気、失業などで返済が難しくなり、年収が機構への年間総返済額の4倍以下であるなどの収入基準に当たり、変更すれば返済を続けられる人です。

今の年齢と残り期間（例）	元の完済年齢	199条2項で延ばせる長さ	機構の返済特例の上限の目安
35歳・残り25年	60歳	10年（70歳）	15年（75歳）
45歳・残り20年	65歳	5年（70歳）	15年（80歳）
50歳・残り20年	70歳	延ばせない	10年（80歳）
58歳・残り15年	73歳	延ばせない	7年（80歳）

機構の側の数字は上限の目安で、実際に応じるかは機構と金融機関の審査で決まり、希望に添えない場合があると明記されています。また、元の契約がすでに最長の期間で組まれているなど、融資の種類や年齢、金利によっても扱いが変わります。

延ばすと毎月の額はどれくらい変わるのか。残り2,000万円、年1.5％の固定、元利均等で、残り20年を30年に延ばした場合を計算すると、毎月は約96,509円から約69,024円に下がり、利息を含めた総額は約2,316万円から約2,485万円へ約169万円増えます（遅延損害金や保証料は入れていない試算です）。延長は毎月を軽くする代わりに、払う総額を増やします。

表の下の2行のように、元の完済年齢がすでに70歳を超えている人は、199条2項の型では1日も延ばせません。その場合に条文の中で残るのは、貸している側の同意を得る199条4項の型です。鹿児島地方裁判所の説明書も、これ以上の条件を望む場合は住宅ローン債権者に可能かどうか相談するよう書き、根拠に199条4項を挙げています。

出典：民事再生法第199条2項・4項（e-Gov法令検索、URLは前出）、鹿児島地方裁判所「個人再生手続説明書」6（URLは前出）、住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/hensai_komatta.html ・チラシ「ご返済が困難になっているお客さまへ」https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/300334035.pdf（いずれも2026年11月11日確認）。毎月の額は仮の前提による試算。

元本猶予期間併用型と同意型：最後に残る2つの形

元本猶予期間併用型（199条3項）

リスケジュール型でも認可の見込みがない時に、ほかの借金を返している期間の中で「元本の一部と、その期間中の約定利息だけ」を払う期間を作る型です。猶予期間が終わった後は、延長した最終の返済日までに残りを払います。2項の「全額を払う」「10年・70歳」の要件はそのまま引き継がれるので、猶予は先送りであって減額ではありません。ほかの借金の返済が重い3〜5年の間だけ住宅ローンを軽くし、その後に重くする、という負担の付け替えです。

同意型（199条4項）

住宅ローンを貸している側が同意すれば、10年を超える延長や、1〜3項に当てはまらない変更を条項にできます。条文上の制限がなくなる代わりに、相手の判断しだいです。認可後の期限の利益の喪失などの定めについても、4項の同意があれば元の契約と別の定めにできます（203条2項ただし書）。

どの型を使うにしても、大阪地方裁判所は住宅ローン債権者と事前によく協議しておく必要がある、と書き、鹿児島地方裁判所も申出の前に住宅ローン債権者の担当者などと協議するよう求めています。住宅金融支援機構の「月々の返済でお困りになったとき」のページも、機構の返済方法の変更をしてもほかの返済を抱えて続けるのが難しい人には、個人版民事再生法を使う方法もある、と案内しています。

出典：民事再生法第199条3項・4項、第203条2項（e-Gov法令検索、URLは前出）、大阪地方裁判所第6民事部Q16（URLは前出）、住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」（URLは前出）

申立てから認可まで：競売の中止・一部弁済の許可・決議の外

条項を使うと決めた人の手続には、ふつうの個人再生と違う所が5つあります。

段階	条文	起きること
申立ての時	221条1項・3項	小規模個人再生の「借金5,000万円以下」の数え方から住宅ローンは外れる。債権者一覧表に、住宅ローンであることと、条項を定めた計画案を出す意思を書く
申立ての後	197条1項	認可の見込みがあれば、本人の申立てで、家と敷地の抵当権による競売の手続を、期間を決めて止めてもらえる
開始の後、認可の前	197条3項	払わないと契約上一括請求になってしまう場合に、裁判所の許可を受けて住宅ローンの一部を払い続けられる
計画案の提出	200条1項	条項を定めた計画案を出せるのは本人だけ
決議・意見聴取	201条1項・2項	住宅ローンの債権者と保証会社は、その債権について議決権を持たない。代わりに裁判所がその債権者の意見を聴く

197条3項の許可は、東京地方裁判所の提出書面に「住宅資金貸付債権の一部弁済許可を申し立てる場合」として出てきます。一部弁済許可申立書の正本1通と副本1通（申立代理人に渡す許可証明書用）を裁判所に出し、個人再生委員には副本を直送する、という指定です。開始決定の後はほかの借金への返済が止まりますが、この許可を受けた住宅ローンだけは払い続ける、という形になります。

認可の段階でも、住宅資金特別条項を定めた計画には独自の不認可の理由があります。202条2項3号は、本人が住宅の所有権や、住宅のために土地を使う権利を失うと見込まれる時は不認可にすると定めています。家そのものだけでなく、家が建つ土地を使う権利まで見られるということです。認可に届かない終わり方の全体は個人再生に失敗する場面を条文と統計で数えた記事に、可処分所得の2年分が下限になる手続の選び方は給与所得者等再生の計算の記事にまとめています。

出典：民事再生法第197条・第200条〜第202条・第221条（e-Gov法令検索、URLは前出）、東京地方裁判所「個人再生手続の申立てに当たって」4（URLは前出）、鹿児島地方裁判所「個人再生手続説明書」（URLは前出）

204条の「巻き戻し」：保証会社が払った後でも、銀行との契約に戻る

滞納が続くと、銀行は契約上の一括請求をし、保証会社が残りを全額払います（代位弁済）。この時点で、本人の借金の相手は銀行から保証会社に変わり、保証会社は一括での返済を求めてきます。ここで条項を定めた計画の認可が確定すると、第204条1項は「当該保証債務の履行は、なかったものとみなす」と定めています。保証会社が払ったことが無かったことになり、住宅ローンは銀行との分割払いの契約に戻ります。解説記事が「巻き戻し」と呼ぶのはこの効果です。

巻き戻しを使えるのは、198条2項の「保証会社が全部を払った日から6か月を経過する日まで」に申し立てた人だけです。通知の日付を確かめる意味は、ここにあります。

代位弁済の後、認可の確定より前に、本人が保証会社にいくらか払っていた場合も無駄にはなりません。204条2項は、その額については銀行に重ねて払わなくてよいとし、保証会社には受け取った額を銀行に渡すよう定めています。

認可が確定した後の契約の中身について、203条2項は、変更した後の権利には、期限の利益の喪失など元の契約と同じ定めがされたものとみなす、としています。つまり、認可の後に住宅ローンを滞納すれば、元の契約と同じ条件で一括請求の対象になります。一方、ほかの借金の計画の不履行を理由に計画の取消しを求める時の「10分の1以上の債権者」という数え方からは、条項で変更された住宅ローンの権利は外されています（206条1項）。保証人や連帯債務者への効き方（203条1項）は、個人再生のデメリットを3つの手続で比べた記事の家族の節で扱っています。

出典：民事再生法第189条・第198条2項・第203条・第204条・第206条（e-Gov法令検索、URLは前出／2026年11月11日確認）

よく検索される質問

住宅資金特別条項とは、簡単に言うと何ですか？

個人再生の計画の中に、住宅ローンだけはほかの借金と別に扱い、減額せずに払い続ける（必要なら期間を延ばす）と書く条項です。民事再生法196条4号が定義し、199条が中身を決めています。これを書くことで、住宅ローンの抵当権による競売を避けながら、ほかの借金だけを減らせます。

住宅資金特別条項の要件を一言でまとめると？

本人の名義で本人が住む家に、家を買う・建てる・直すための分割払いのローンの抵当権が付いていて、それ以外の担保が付いておらず、保証会社が払った場合は6か月以内に申し立てていること、です（196条・198条）。そのうえで、計画どおり払える見込みが要ります（202条2項2号）。

「そのまま型」と「約定型」は違うものですか？

条文にこの言葉はありません。199条1項の型のうち、滞納がなく元の契約どおり払い続ける形を、解説記事がそう呼んでいます。滞納がある場合は同じ1項の型で、滞納分を3〜5年で上乗せして払う「期限の利益回復型」になります。

住宅ローン特則の条文はどこにありますか？

民事再生法の第10章「住宅資金貸付債権に関する特則」で、第196条から第206条までです。個人再生の手続の中では、221条（債権者一覧表への記載）や231条・241条（認可の判断）からも引かれています。

巻き戻しをすると、保証会社への借金はどうなりますか？

認可が確定すると、保証会社が銀行に払ったことは無かったものとみなされ、住宅ローンは銀行との契約に戻ります（204条1項）。保証会社にそれまで払っていた分は、銀行に重ねて払わなくてよいとされています（同条2項）。